Hoe regelzucht de kosten van visitaties voor woningcorporaties omhoog jaagt

Woningcorporaties zijn maatschappelijke organisaties die worden aangestuurd op het snijvlak van publieke en ondernemingsprincipes. Zij hebben als belangrijke taak om te voorzien in betaalbare en passende huisvesting voor met name lager inkomens en bijzondere doelgroepen. De sector heeft door in de media breed uitgemeten incidenten nogal onder het vergrootglas gelegen de afgelopen jaren. Om het maatschappelijk vertrouwen te bevorderen en ook terug te winnen is in de Aedes Code en de Governance code voor woningcorporaties onder meer opgenomen dat iedere corporatie zich één maal in de vier jaar laat visiteren. Dat visiteren moet volgens die zelfde codes „extern, onafhankelijk en gezaghebbend” worden georganiseerd. In die wijze van organiseren zit nu de pijn. Er is een stichting in het leven geroepen om het visiteren in goede banen te leiden. Deze Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) heeft de verantwoordelijkheid voor het beheer en de ontwikkeling van de visitatiemethodiek. Maar zoals wel vaker lijkt ook deze organisatie zich meer dan waar te willen maken. Het effect daarvan in de praktijk: afscherming van de markt voor bureaus die visitaties willen aanbieden, extra kosten voor zowel corporaties als de bureaus die de visitaties aanbieden, bureaucratische procedures, regelzucht en uiteindelijk de vraag of deze extra lasten zullen leiden tot kwalitatief betere visitaties.

Wat is een visitatie?

Een visitatie is een proces waarin een onafhankelijke commissie van tenminste drie personen (twee voor kleine corporaties) de maatschappelijke prestaties van een woningcorporatie binnen verschillende perspectieven onderzoekt en beoordeelt. De uitkomsten van dit onderzoek worden gepubliceerd in een rapport waarvan de eindversie openbaar is.
Op het moment van schrijven zijn van 81 woningcorporaties visitatierapporten gepubliceerd. In Nederland zijn er op dit moment circa 430 woningcorporaties. Van hen wordt verwacht dat ze uiterlijk op 31 december van dit jaar voor het eerst zijn gevisiteerd. (Onlangs is besloten dat de kleine corporaties tot 1000 verhuurbare eenheden een jaar respijt krijgen.) Het is maar zeer de vraag of dit in alle gevallen op tijd gaat lukken.

Het systeem van accreditatie

De betrokken belangenorganisaties binnen de corporatiesector hebben er voor gekozen te werken met een systeem van accreditatie. Dit betekent dat een bureau dat visitaties wil gaan uitvoeren zich eerst moet aanmelden bij de SVWN. Die licht de doopceel van het bureau op basis van vastgelegde criteria zoals onafhankelijkheid, gezaghebbendheid en ervaring en toetst dat aan hand van gesprekken, documenten en referenties. Maar voordat de feitelijke beoordeling plaats heeft moet het bureau dat toegelaten wil worden eerst € 10.000 storten op de rekening van SVWN. En daarmee is het bureau er nog niet want ieder jaar opnieuw moet het bureau, wil het de accreditatie behouden, opnieuw een bedrag van € 10.000 betalen.

Meer inkomsten nodig

Uit deze bijdragen wordt een deel van kosten van de SVWN gedekt. Deze stichting claimt „lean en mean” te zijn. Desondanks heeft zij nog meer inkomsten nodig om het nog jonge apparaat in stand te houden. Daarvoor heeft zij plannen voor een certificeringssysteem. Van iedere visitatiecommissie moet op termijn ten minste één lid gecertificeerd zijn door de SVWN en ook daarvoor moet het betreffende lid een bedrag afdragen. Dan nòg zijn er niet voldoende inkomsten. Daarvoor mogen de woningcorporaties zelf zorgen. Op 22 maart jongstleden verstuurde de SVWN een betalingsverzoek aan de Nederlandse woningcorporaties voor een jaarlijkse contributiebijdrage van € 500,- In diezelfde brief werd melding gemaakt dat per visitatie door de stichting een bedrag, afhankelijk van het aantal verhuurbare eenheden in het bezit van de corporatie in rekening zal worden gebracht. Een maal per vier jaar krijgen de corporaties derhalve nog een extra rekening die varieert tussen de € 1. 500,- en € 6.500,-
Deze brief kwam voor veel woningcorporaties als een verrassing. Marc Calon, voorzitter van Aedes, stuurde vervolgens op 26 maart hoogstpersoonlijk een email aan de aangesloten woningcorporaties waarin hij meldde dat “de bijdrage weliswaar niet wettelijk verplicht is, maar wel een logisch gevolg van de besluitvorming binnen de branche over het visitatie-instrument en de bestuurlijke inbedding en inrichting daarvan”. Een vriendelijk verzoek dus om toch vooral te betalen.

Taken van de SVWN

Wat doet de SVWN nu voor het geld dat zij binnenkrijgt? Op haar website meldt de stichting dat zij haar inkomsten aanwendt voor beheer en doorontwikkeling van de visitatiemethodiek, toetsing van visitatierapporten, de publicatie van de visitatierapporten, de accreditatie en certificering van bureaus en vistatoren, en dat zij optreedt als kenniscentrum. Om dat te bereiken kent de stichting inmiddels een directeur, een Raad van Toezicht en een College van Deskundigen.

Aanhikken tegen kosten

Voornamelijk kleine woningcorporaties hikken aan tegen de kosten die een visitatietraject met zich meebrengt. Die kosten liggen al gauw tussen de € 10.000 tot € 15.000 voor kleine corporaties en tussen de € 30.000 en € 50.000 voor de overigen. Een kostendaling ligt niet in het verschiet nu de geaccrediteerde bureaus naast hun normale tarief ook nog eens de kosten van accreditatie en certificering zullen doorbelasten.
Voordat de stichting actief was mochten vijf bureaus visitaties aanbieden. Er lijken er nu enkele bij te komen. Veel meer dan een paar zullen dat er waarschijnlijk niet worden omdat de kwaliteitseisen in combinatie met de financiële verplichtingen het onaantrekkelijk maken om deze markt te betreden. Een kleine markt overigens, bij een gelijkmatige verdeling van de visitaties over ieder van de vier jaren is er een gezamenlijke omzet van tussen de € 4 en € 5 miljoen per jaar.

Doel voorbij schieten

Waarom schiet de SVWN zijn doel nu voorbij? De nagestreefde onafhankelijkheid, gezaghebbendheid en kwaliteit worden langs procedurele weg nagestreefd. Van een bureau dat geaccrediteerd wilde worden weet ik dat de toelatingsprocedure maanden heeft gekost. Dat zijn misschien nog aanloopproblemen. De stichting wil zichzelf verder bewijzen door visitatierapporten tegen te lezen. Dat betekent dus een beoordeling van het werk van een beoordelingscommissie. Dat lijkt mij nu net teveel van het goede. Ik kan mij niet voorstellen dat deze handelswijze leidt tot een kwaliteitsverbetering van de rapportages. Gaan de toetsers van het rapport het werk nog eens over doen, zonder dat zij de context die de onderzoekers nadrukkelijk hebben meegewogen zelf in detail op het netvlies hebben staan? Wat zouden zij kunnen toevoegen behalve overbodige punten en komma’s zetten?

Verstoorde marktwerking en een alternatief

Het effect van dit alles: de markt voor visitaties van woningcorporaties krijgt kenmerken van een oligopolie. Er is namelijk sprake van beperkt aantal aanbieders en een toetredingsbarrière in de vorm van de geformuleerde kwalitatieve en financiële toelatingseisen. Dat is een verstoring van de marktwerking. Waarom kiest de sector niet voor een ander model waarin de goede elementen van de huidige werkwijze worden gecombineerd met een vrije marktwerking? Die goede elementen zijn een éénduidige methodiek die wordt bewaakt door een onafhankelijk orgaan en de openbaarheid van de visitatierapporten. De rest is overbodig en kan aan de markt worden overgelaten. Een woningcorporatie kan zelf wel beoordelen of een visitatiebureau kwaliteit levert op basis van reputatie en eerdere visitatierapporten. Daar is geen onafhankelijke stichting voor nodig. Dat scheelt kosten en bureaucratie met behoud van kwaliteit. Niet onbelangrijk voor een sector waarin het vergrootglas op de bedrijfslasten ligt.

Gerelateerde berichten:

Geplaatst in:
  • […] Dit blogartikel was vermeld op Twitter door Gert van den Burg. Gert van den Burg heeft gezegd: Hoe regelzucht de kosten van visitaties voor woningcorporaties omhoog jaagt: http://bit.ly/cQ74J5 […]

  • Leo Delfgaauw schreef:

    Beste Gert,
    Ook na de uiteenzetting die je al gaf in de vergadering blijft het fascinerend om te lezen hoe de gezamenlijke corporaties in feite een oor wordt aangenaaid. Ben benieuwd of de corporaties gewoon het lef hebben om de rekening van de Stichting gewoon naast zich neer te leggen en een eigen visiteur uit te kiezen zonder zich perse te storen aan de Stichting. De wal moet het schip keren.
    Vraag is gewettigd hoe het kan dat een paar initiatiefnemers bedenken en elkaar meekrijgen in een streven de corporaties en de advieswereld geld uit de zak te kloppen voor een procede dat bepaald niet gegarandeerd tot hogere kwaliteit in de sector leidt. Wat heeft de huurder hier aan? Zowel de Aedeskoepel als de overheid had zich hiervan moeten distantiëren cq zich ertegen moeten verzetten.
    Las ook andere artikelen van je site en kom daarin uiteraard veel tegen van de lessen die je de afgelopen jaren aan 3b wonen gaf. Nuttig in alle opzichten. Ga het meer volgen.
    Dank voor je moeite.
    Leo

  • Beste Leo,

    Afgelopen vrijdag heb ik mijn bevindingen gedeeld met circa 20 visitatoren van één van de geaccrediteerde bureaus. Ook daar overheerst vooral verbazing over de gekozen werkwijze. Verder sprak ik bij een corporatie een controller die dacht dat de kosten van de SVWN voortaan de enige kosten zijn die de corporaties voor visitaties in rekening krijgen gebracht. Toen hij hoorde dat deze kosten nog eens boven op de bureaukosten komen viel ook hij zowat van zijn stoel. Kortom: weinigen zijn op de hoogte hoe de vork nu echt in de steel steekt.
    Fijn dat je de artikelen als nuttig ervaart. Via RSS of de nieuwsbrief van deze blog is het mogelijk op de hoogte te blijven van nieuwe artikelen.

    Hartelijke groet, Gert

  • H. Hoekstra schreef:

    @Gert van den Burg,

    discussie over visitaties gestart door directeur Pieter Bregman van Nijestee
    http://www.corporatienl.nl/visitatie-lekker/comment-page-1/

    doet u mee met die discussie ?

    hartelijke groet,
    Henk Hoekstra

  • Ik heb mijn reactie inmiddels geplaatst op de website van http://www.corporatienl.nl/visitatie-lekker/comment-page-1/